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实力铸造精品天津房地产发展(集团)股份有限公司董事长张连选访谈

投递时间:2018-08-13 22:43:07感谢『』投递来源:

[导读]中国人。

  1984年10月--1994年4月任天津市第四建筑公司党委副书记、总经理

  2001年8月--2002年7月任天津市房地产发展(集团)股份有限公司公司总经理

  在天津重要干道解放南路西面,紧邻珠江装饰城的地方,一个红墙蓝瓦水榭亭台映衬的园林式大型住宅小区昂然而立,彷佛一颗镶嵌在津门大地上的珍珠褶褶生辉。这,就是在津门名闻遐迩的瑞江花园。它的开发商,正是天津市目前唯一的房地产上市公司天津房地产发展(集团)股份有限公司(以下简称“天房发展”)。

  对于天房发展,天津人太熟悉了,这家具有国家一级资质的房地产企业,伴随着津门人走过了20多年的风风雨雨。自其成立以来,累计建设销售各类商品房1360余万平方米,用一系列精品住房工程为津门百姓居住环境的改善、生活质量的提高做出了巨大贡献,同时也获得国家和天津市各种奖项与荣誉数十项。在这众多奖项中,瑞江花园独得了两个大奖:中国住宅创新夺标唯一“经济型住房特别贡献楼盘”奖和建设部“住宅产业化促进中心精品户型”奖。一个楼盘为什么会获得如此高的评价?天房发展是基于什么样的理念来开发它的?公司的实力及发展前景如何?作为一家上市公司,在如今资本市场丑闻迭出的时候是否做到了诚实守信?带着这些问题,笔者于日前专门走访了天房发展董事长张连选先生。

  笔者:张董事长,您好!首先非常感谢您在百忙之中接受我的采访。我们了解到,天房发展利用募集资金开发的“瑞江花园”项目获得了房地产行业的两项重要大奖,在天津的销售业绩也非常骄人。一个楼盘如此受到业界和业主的青睐,它究竟有哪些吸引人的优势呢?请您介绍一下相关情况。

  张董事长:在谈这个问题之前,我想先简单介绍一下公司的基本情况。天津市房地产发展(集团)股份有限公司的前身为1981年成立的由天津市政府住宅统一建设办公室改建而成的天津市建设开发公司,1988年组建为天津市房地产开发经营集团。1992年,天津市房地产开发经营集团整体改制为股份制企业,并于2001年8月在上交所成功发行并上市,成为天津房地产行业首家上市公司,也是至今天津唯一一家房地产行业的上市公司。截至2003年12月31日,公司的总资产超过31亿元,净资产达到16.6亿元。

  天房发展作为一家国有房地产企业,切实贯彻国家房地产政策是我们应尽的义务。目前,为改善广大中低收入居民的居住条件,国家和各级政府大力支持开发建设经济适用房。瑞江花园正是天房发展按照国家产业政策,利用上市募集资金开发建设的经济适用房住宅小区,它的总规划面积超过35.7万平方米,总建筑面积达到41.56万平方米。瑞江花园是天房发展精心设计、精心施工、全力打造的一个精品社区,它具有几个明显的优势:一是地理位置优越、交通便利,瑞江花园四面环路,紧邻解放南路、珠江道等主干道,所在地已发展成为天津市集商贸居住为一体的重要区域;二是配套设施完善,小区内共有配套建筑4.06万平方米,包括学校、幼儿园、金融、娱乐、物业管理中心等,还建有社区服务中心、网球馆、羽毛球场、休闲广场、超级市场等公共服务设施,业主的生活将因此更加方便舒适;三是小区绿化率高,达到33%,这在经济适用房项目中还不多见;四是小区风格别具,瑞江花园共分为梅、兰、竹、菊四大组团,是具有苏州园林风格的中式现代社区,完全体现了中国传统建筑艺术的精髓,实现了传统与现代的完美结合。

  截至2003年底,瑞江花园项目共实现销售收入8.72亿元,实现利润1.75亿元。经济效益大大超出了我们在募集说明书中的预期。04年尚有10万余平方米的商品房在建设中,年底前有望全部建成并售出。

  用文化积淀人生,用底蕴烘托情调,用传统改装时尚,这也许就是瑞江花园广受好评,倍受业主和业界青睐的原因吧。

  笔者:从瑞江花园项目我们可以看出天房发展在房地产行业确实有着非常雄厚的实力,随着天津房地产市场的持续升温,应该说天房发展尚有较大的发展空间,有媒体甚至称天津房地产市场是看房的比买菜的还多。那么,天房发展将如何抓住这一历史性的发展机遇?请您为我们介绍一下天房发展的发展战略。

  张董事长:天房发展作为上市公司,其发展的速度和质量都与股东利益密切相关。为保障投资者的利益,保证公司的持续稳定发展,公司十分注重研究、制定和适时调整企业的发展战略,以不断提高企业的经济运行质量,提高企业的经营管理水平。为此,我们制定的公司总体发展战略是“做大做强,可持续发展”。这一战略目标的基本含义是:以逐渐壮大的规模,以不断增强的综合实力在激烈的市场竞争中立于不败之地。公司的全部经济活动,都将围绕这一战略目标高质量、高效率的运行。

  2004年以来,虽然国家出台了宏观调控政策,但是,天津市的房地产市场仍然在健康、稳定发展,天房发展紧紧抓住这机遇,通过招商引资,加大融资力度,盘活存量资产等措施,力争使公司在各方面都上一个新的台阶,努力实现经济效益和社会效益的双赢。

  笔者:天房发展作为天津市唯一的一家房地产上市公司,实力是有目共睹的,也有着一个非常好的发展战略,天津市这些年房地产市场的升温又使公司的发展有了一个良好的外部环境。但是,近两年来公司出现效益有所下降的情况。您不能向广大股东和投资者解释一下这种状况出现的原因?

  张董事长:天房发展的基本面应该说是不错的,例如我们是中国房地产综合效益百强企业,也是天津市资产规模最大的房地产开发企业。公司上市以来,我们始终把对股东高度负责作为我们的根本宗旨,并在实践中始终不渝地坚持这一宗旨,但是由于我们是由原来的国有企业整体改制成为上市公司的,因此不可避免地存在一些历史遗留下来的效益值不高及创利能力较低的资产,对此我们始终保持着清醒地认识,同时也深深感触到这个问题对公司经营创利的负面影响,所以在公司成功上市以后,我们并没有急于铺摊子,而是将很大的精力放在了消化和盘活存量资产上。抓住机遇,盘活存量资产,提高资产的创利能力。为此,我们想了很多办法,也采取了很多措施。凡是有利于盘活存量资产的,我们都积极尝试;凡是有利于提高资产创利能力的,我们都积极探索。我们希望通过全体员工的不懈努力,争取早日实现公司历史性的转折,将公司带入健康、快速、可持续发展的轨道。正是因为采取了一些符合公司实际的、切实可行的并且行之有效的措施,使公司这两年盘活存量资产的工作取得了令人瞩目的进展,公司的经营业绩正在逐步好转。与去年同期相比,今年上半年业绩已经有所提升。此外,我们还在考虑通过加强资本运作的力度,以期尽快彻底解决上述问题,从而进一步夯实公司资产质量,全面提高公司创利能力,真正实现公司跨越式发展。

  笔者:企业的发展离不开人,天房发展要实现“做大做强,可持续发展”的战略目标,更需要各类人才充分发挥他们的聪明才智。请问公司的人才战略是什么?

  张董事长:在市场经济条件下,企业间的竞争实质上是人才的竞争。天房发展上市以来,建立起了规范的市场化用人机制,实行全员竞聘上岗,逐步实现了人力资源的市场化配置,将人力资源作为一种活的资源和战略性资源进行开发、利用和管理。我们认为,企业的可持续发展,关键是要保证人才的可持续发展。天房发展今后人才发展的战略是:遵循市场规则,按照现代企业制度,继续完善人力资源管理体系,不断优化公司用人机制,打造企业的核心竞争力,使公司始终保持在市场竞争中的人力资源优势。围绕这一战略目标,我们今后的工作重点有两个:一是要树立以人为本的理念,为员工搭建职业发展平台,为他们提供再学习的机会,提供平等的发展空间;同时,进一步完善员工的激励机制,激发员工成就事业的动力,使公司真正成为学习型和充满活力的企业;二是要充分发挥企业文化的凝聚功能,以符合时代要求的价值观念,符合职业要求的道德观念来统一员工的行为规范,创造积极向上的职业环境。

  笔者:今年4月国家开始采取宏观调控政策,通过控制银行信贷和土地审批来对过热的房地产行业进行降温,使房地产市场回归理性的发展轨道。请问,国家的这以宏观调控政策将给天房发展带来什么影响?公司将如何应对?

  张董事长:应该说,国家对房地产行业采取宏观调控政策完全使必要的,也是非常明智的。而且,国家的宏观调控政策并没有一刀切,而是切一刀,那些扰乱市场秩序或者不适用国家政策的房地产项目将会被切掉,那些规模较小、实力不强的房地产企业将有可能被淘汰出局。所以,在我看来,国家对房地产行业的宏观调控政策对天房发展来说当然有其挑战性,但更多的是契机。因为这表明国家在房地产行业的发展政策上,在明显地向优势房地产企业倾斜。优胜劣汰的市场法则,已向弱势房地产企业再一次敲响了警钟。随着市场地逐步规范和房地产行业地日渐成熟,在宏观调控政策下,资源将不可避免地向更有实力的企业转移。天房发展作为一家有实力的上市公司,完全有能力抓住国家宏观调控的契机实现强者更强。

  尽管如此,我们对于宏观调控措施所带来的挑战性也没有忽视,而是在积极应对,主要表现在两个方面:

  一是积极拓展融资渠道。我们在从银行取得授信额度进行融资的基础上,还积极招商引资,寻求合作伙伴,实行强强联合以拓展新的融资渠道。到目前为止,我们的各种融资渠道基本是畅通的。现在,我们已经取得了20多个亿的银行授信,为公司的下一步发展提供了坚实的资金保障。

  二是增加土地储备。土地是房地产企业赖以生存的基本资源。现在在国家的宏观调控政策下,土地的审批变得更加严格,房地产企业每取得一块土地的开发权都要经过更多的程序,耗费更多的时间,同时也要付出更多的成本。幸运的是,在宏观调控政策出台前,我们已经积累了大量的土地储备,而且这种储备还在进一步增加中。

  充足的土地储备是我们现在最大的财富,也是公司未来几年发展最根本的保障。现在我们的土地储备约100万平方米左右,而且基本都处于极具升值潜力的地段,如王兰庄项目,紧邻奥运场馆,具有奥运概念,升值潜力巨大,该项目坐落在津淄公路以西、王兰庄村珠江道规划线北侧,地理位置优越,占地面积约26.7万平方米,规划总建筑面积在29.08万平方米以上,计划投资总额将超过8.5亿元;再如南门西项目地处市中心,紧邻服装街、旅馆街和食品街等重要商业区,该项目的可用地面积约为12.76万平方米,升值潜力不可小视;杨庄子项目地处海河开发六大节点的水上运动世界区域内,总占地面积12万平方米,规划总建筑面积21.94万平方米,升值潜力十分可观;再有就是正在筹划中的瑞景项目,它的规划总用地面积约为26.33万平方米,总建筑面积将达到14.8万平方米。

  在天津房地产市场不断升温的情况下,这些土地储备所带来的经济效益将是十分现实而可观的,在未来的几年中,它们必将成为公司新的利润增长点,对公司的主营业务起到强有力的支撑作用。

  笔者:公司治理结构是上市公司规范自身行为的一个重要标尺,天房发展上市三年来在完善公司治理结构方面作了哪些工作?证监会和国资委于2003年8月联合下发了《关于规范上市公司与关联方资金往来及对外担保若干问题的通知》(以下简称《通知》),要求上市公司尽快解决各关联方尤其是大股东恶意占用上市公司资金的问题,请问天房发展存在这一问题吗?如果存在,天房发展将如何按照《通知》的要求解决?

  张董事长:公司上市后,本着对股东高度负责,维护股东利益的原则,我们管理层严格按照《上市公司治理准则》、《证券法》等法律法规规范运作,在管理体制、经营机制以及用人方式上与市场全面接轨,重点完成了以下几个方面的工作:一是与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面实行了五分开,理顺了与控股股东的关系,不存在同业竞争的问题,更没有大股东恶意占用股份公司资金的问题,今后我们也会严格按照《通知》的要求来规范我们与关联方的资金往来以及对外担保工作。在2003年证监会和国家原经贸委对公司进行的建立现代企业制度状况的检查中,他们一致认为天房发展是按照现代企业制度的要求规范运作的;二是严格按照《公司章程》的规定程序选聘选举董事,进一步完善了独立董事制度。目前独立董事占董事会全部董事的38.5%,完全符合证监会的要求;三是董事会内成立战略与发展、薪酬与考核、提名和审计四个专业委员会,使董事会的决策更加科学化、制度化;四是公司严格按照《公司章程》规定的监事选举程序选举监事,监事会业已制定了《监事会议事规则》,全体监事对公司财务及公司董事、经理及其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行了全面的监督。

  笔者:最近上市公司爆出了一系列诚信问题,对股市造成了不良影响。天房发展作为一家上市公司,在诚信方面做得如何?请您介绍一下这方面的相关情况。

  张董事长:最近上市公司出现了不少丑闻,给股市造成了一定的负面影响。天房发展作为180指数样本股,一直是按照蓝筹股稳定发展、持续经营、具备市场规模、良好市场形象这几点来要求自己的。可以说,公司自成功上市以来,没有发生过一起应披露而未披露的重大事项,信息披露的及时、完整、真实、准确是我们的一贯做法,在“诚信”二字上狠下功夫,保证了公司所有股东有平等的机会获得公司的各种信息。

  在公司的经营管理方面,我们也将诚信放在极其重要的位置上。我们的经营理念正是:“以市场为主体,以诚信为根本,以精品为基础,以创利为目的,用天房品牌打造辉煌”。长期以来,天房始终坚持把“诚信”不仅看作公司的形象,更当作企业的生命,逐步建立了一整套相关的管理制度,从制度上确保“诚信”原则在公司经营管理的各个环节得到遵守和执行。正因为这样,天房发展多次被评为天津市城建系统信用AAA级企业,今年又被国家工商行政管理总局评为“全国重合同守信誉”企业。

  笔者:在采访结束之前,最后一个问题要请教张董事长。我们了解到,公司的内部职工股即将上市,这对于公司的发展及流通股股东会有什么样的影响?

  张董事长:首先我在这里要借贵报向多年来一直投资于天房发展的股东表示深深的谢意!没有全体股东的支持,天房发展就不会有今天的规模。天房发展的内部职工股,从1993年发行到现在,已经有11个年头了。内部职工股的上市,在短期内会加大二级市场股票的供应量,也许会使天房发展的股票价格产生一些波动。但我相信随着天津经济的快速发展以及天津房地产市场所呈现出的广阔空间,天房发展一定会有更好的前景。我们愿与广大股东一起分享天房发展的经营成果,我也相信天房发展的股东一定会得到更好的回报!

  此前,曾有评论指出,尽管天房发展03年的每股收益有所下滑,但是只要看看她的土地储备,看看天津市房地产市场的飙升态势就会知道,在未来几年,公司的业绩增长的势头不容忽视。如今这种增长的态势已经初步显现,据估计,今年上半年的业绩与去年同期相比将会有比较大的改善。我们也深信,天房发展的这种快速增长势头会一定会在实现历史转折的过程中保持下去,为广大股东带来丰厚的回报。(公司巡礼)上海证券报曹铁

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